上海帝景苑因股东纠纷暴露楼市官商互惠秘密———

　　在上海寸土寸金的徐家汇，名为帝景苑的楼盘售罄数年后，由股东纠纷引发的举报显示，约400户业主中，50余户曾获得一成以上的折扣，其中22名买家折扣高达三至五成。折扣买家多出自房地、规划、工商、公安等政府部门，显示了楼市里官商互惠的生态。

　　■“特殊客户”享受三至五成折扣

　　帝景苑项目位于肇嘉浜路1001号地块，原为上海无线电四厂所有。2002年预售，至2004年中建成售罄。帝景苑项目公司股东处提供了一份购房折扣表，所依据文件包括帝景苑商品房销售合同、房屋登记及户籍资料。

　　当年手握土地大权的“上海第一处”朱文锦，并未出现在折扣名录中。2004年10月，朱以妻女之名，在此买入一套157.89平方米的住房，合同价357.45万元，无银行按揭。此时，朱妻为华通开关厂一名退休工人，女儿不过20多岁。

　　从购房时间看，2004年底已是上海房价狂飙之时，朱家所付2.26万元/平方米的单价并未低于当时市价。不过，有股东方人士称，朱家其实未付房款，但这一说法未获证明。

　　原上海广电房地产开发有限公司总经理陆天明，于2003年1月签约购房一套，面积153.77平方米，单价6400元，较开发商2002年11月制定的该套房屋底价9540元/平方米，折扣为33%，获益48万元。帝景苑地块原属上广电系统的上海无线电四厂，项目开发时广电房产亦有参股，陆氏在此折扣购房不言自明。

　　陆天明同案犯，上海闵华实业联合发展有限公司董事长严金宝、莘庄工业区管委会原主任杨开平两人，也在帝景苑购房。其中杨开平于2002年12月签约，折扣高达39%，获益近60万元。

　　某上市公司总经理杨某，是享受折扣最大的买家之一。购房时为2002年10月，位于高层绝佳位置，面积168.58平方米，每平方米底价10150元，实际买价仅5000元/平方米，总差价近87万元。

　　现任上海市工商局一处级负责人杜某，也曾于2002年12月以妻儿名义签约购入一套168.15平方米的住房，折扣31%，获益约49万元。杜某曾执掌上海市工商局外资处，这正是与帝景苑项目开发直接对口的部门。

　　购买获三折以上优惠者的名单，还包括徐汇区前副区长的家属、一位前市委领导秘书以及上海公安部门分局领导之子。数位银行职员也获得30%至50%的折扣。

　　■开发商以低价卖房打点官员

　　业内人士称，1999年后，随着上海房地产业逐步走出低谷，开发商以低价卖房方式打点官员之风渐盛，至上海社保案发后，此风才大为收敛。一般而言，开发商通常会把30%的房产以内部认购等方式打折出售。为保利润，大部分折扣会控制在15%以内。能获30%至50%的高折扣者，通常都是有一定签字权限的中层官员，或一些特殊利益关系人。

　　折扣卖房的潜规则，在帝景苑2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨———“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。

　　根据荣福房产制定的计算公式，上述700余万元的特别授权，可给5位客户5折、给5位客户八折及给10位客户九折。而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。

　　■开发商变更土地合同获暴利

　　1999年6月，帝景苑项目完成了土地合同的首次改签，由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。上海市房地局与帝景苑三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。

　2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，共通过三份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，而补缴保证金总计不足500万元。

　　提高项目容积率，是地产业“官商合作”之关键。以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提，则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门，须环环打通。

　　多方证实，因卷入帝景苑事件，上海市规划局已有唐文青、吴建刚两名官员被检察机关调查。另有上海规划系统数名人员被查。