安徽二三线城市房价调查：巢湖篇 - 巢房网声音 - 巢湖房地产门户网站

巢湖篇：房价攀升脚步有点沉重

　　未来一段时期房价可能难以大涨，但购房者热情仍然较高

　　“我个人预测，巢湖的房价在最近两年内不会大涨，但是在5年内房价可能还会上一个台阶，5年后每平方米的均价应当比现在要高出1000元左右。”马龙啸如是说。

　　马龙啸是新近入驻巢湖的一家房地产公司的总经理，这家公司开发的楼盘自今年5月份开盘以来，已经销售出去100多套。当一线城市的房地产市场已经遭遇肃杀的寒冬时，巢湖这样一个人口规模仅逾30万人的中小城市，房地产市场仍然一派春意融融。根据巢湖市房产局负责人提供的统计数据，今年上半年，巢湖市共销售商品房66万平方米，比去年同期上涨21%；商品房销售额16亿元，同比上涨5%。

　　这样一组数据的潜台词已经非常明显：巢湖的房地产市场交易仍然活跃，但销售额增长幅度慢于销售量增长幅度16个百分点，表明这一年间房地产市场的价格只是处于缓慢上升阶段，与此同时，购房者却依然保持着比较高的购房热情。

　　哪些人在买房?

　　马龙啸曾经在我省芜湖、马鞍山等多个城市从事过房地产项目的管理，他用“原始市场”一词来评价巢湖房地产市场。

　　马龙啸所说的“原始市场”指的是巢湖的购房者主要以自住为主要目的，仅有一小部分人将购买商品住宅当作投资，这部分人在该市所有购房者中所占的比例不超过20%。根据马龙啸的分析，目前在巢湖市买房的消费者主要有三部分人群构成：一部分是公务员、医生、老师等来自机关事业单位的职工，他们是主要的购买群体，占到购房者比例的50%左右；第二部分是经商的人，他们大概在购房者中占30%的比例，而另外的20%购房者主要来自于乡镇以及巢湖市下属的其它部分县区。

　　巢湖市另一家房地产公司的销售负责人傅鹏也对于他所接触到的购房者群体进行了大致划分：机关事业单位等享受住房公积金的人目前在所有的购房者中数量最多；另外还有一部分不采取按揭方式而选择一次性付清房款的私营业主，在购房人群中占到20%左右的比例，在傅鹏看来，从一次性付款的交易方式可看出，这部分人买房也主要是为了自住，而并非那种“以房养房”的投资炒房。除了这两大主流购买群体外，部分进入巢湖市工作不久、为了结婚而购房的年轻人，在购房者中所占的比例在10%左右，还有5%左右是那种为了孩子教育等目的，而从该市下辖乡镇到巢湖市区购房的购房者。

　　从两家公司的负责人士对客户分析的状况可以看出，在巢湖市购房的人群主要来自本地，并以自住或者改善居住品质、改善子女教育环境等为目的。这样一种购房目的以及购房群体的分布特征，可以从需求层面上遏制了房价泡沫的过分膨胀。

　　房价大涨较难

　　从房地产市场的供应量来看，未来一段时期内，巢湖房价可能难以大幅上涨。

　　根据巢湖市房产局负责人提供的数据，今年上半年，巢湖市在建的商品房面积达222万平方米。而根据巢湖市房地产信息网所公开的数据，目前进入该网监测的楼盘销售面积中，期房可销售面积超过27万平方米，而现房可销售面积超过61万平方米，根据这一公开数据，目前巢湖市可供销售的商品房面积超过87万平方米。

　　根据房地产业内人士傅鹏的预测，由于目前巢湖市在售、未售的楼盘总数在30家左右，如果平均每家推出3万平方米的房子于今年内销售，那么，全年的商品房供应量超过100万平方米将成定局。而另一位房地产公司的高管向本报记者透露，由于前几年巢湖市加大了旧城改造以及新区建设的力度，土地供应量明显加大，部分开发商手头囤积了不少土地，但是不久前，巢湖市相关部门曾专门召集开发商开会，要求这些开发商作出“限时开发”的承诺，否则将对土地予以收回。因此，这位高管预测，此举也必将使得未来两年左右时间内，巢湖市房地产市场供应量仍会继续加大。

　　对于巢湖市城区每年的住房实际需求量，去年出台的《巢湖市住房建设规划》对此进行了分析：2006年底时巢湖市城市总人口32万人，人均住房建筑面积约23.42平方米，根据巢湖市确立的发展目标，到2010年，巢湖市市区人口要达到40万，人均住房建筑面积要达到25平方米。根据这样的城市化进度安排，在5年的时间里巢湖市需要建设569万平方米，平均每年的需求量在110万平方米，其中商品住房的年需求量在90万平方米左右。

　　因此，相对于巢湖市的实际需求量来说，目前每年100万平方米左右的商品房供应量已显宽松，这种供求大势决定了巢湖市房价在未来一段时期内，难以出现大涨的态势。

　　均价或将略涨

　　尽管价格不会大涨，但是，多方人士预测，今年底明年初，巢湖商品房的价格仍有可能微涨。原因就在于，岁末年初是巢湖商品房销售的旺季，目前巢湖各家开发商都开始瞄准那些外出务工或经商的群体在年底返乡时所形成的购买力。一家楼盘的销售负责人告诉记者，今年大年初一，他们的售楼处没有休息，结果一天之内就订出去近10套房子。因此，房地产商显然不会放过这样一个旺季提价的机会。

　　一家房地产公司的销售主管向记者透露，涨价已经成为开发商们惯用的一种营销游戏，有时，综合市场各方面分析都不应当涨价，但是，开发商会因为数个月没涨价，毫无根据地提价，而且只要一家提了，周边相应都会提价。由于这种涨价完全没有根据，因此，当部分开发商发现提价开始冲击销售状况，又会采取一些赠阳台面积之类的促销活动，暗中再下调价格。

　　基于目前巢湖房地产市场的总体状况来看，房价上涨并无充分理由，但是，房产商出于营销手段，仍会在销售趋旺时提价，从而引发均价的小幅上扬。对于这种营销手段层面的价格上涨，部分业内人士建议，购房者可以多跑多看几家楼盘，分析各家楼盘的促销活动，从而提高与开发商议价的能力。(胡旭、金学永)